已临近十月，南方羊城的秋风才终于姗姗来迟。这阵秋风，似乎也轻轻吹向了这座城市的地市与楼市，降价、促销、底价、流拍频现，从而衍生出一些悲观论调。

但在另一个战场，却是喧嚣热闹的——广州目前的旧村改造明显地迎来一个爆发期。

一边是政策继续解绑，9月初广东省人民政府发布推动三旧改造的重磅文件，黄埔区发布旧改10条措施；另一边，富力、保利、越秀、时代、佳兆业、升龙等接连摘牌旧村。

作为旧村改造乃至城市更新发展最为迅速的热土之一，广州对此的探索已长达十数年。从“三旧改造”到“城市更新”，从概念模糊到制度设计，这里诞生了猎德、杨箕村等旧改传奇，也引来了本地虎与过江龙的同场竞技。

随着时代变迁、城市发展，不管是内涵、机制、途径等等，广州的城市更新呈现出一个全新局面，进入了有机更新、迭代融合的新阶段。

于此时点，9月26日，以“迭代 城市更新”为主题的“2019城市观点论坛广州圆桌”在广州举行。众多开发商城市更新部门高层、政府协会领导、专业机构精英齐聚一堂，围绕政策改革、利益博弈、纳储成本等话题，参会者畅所欲言，寻求破解当前城市更新的复杂难题。

旧改之机会

城市更新的意义与影响不言而喻，它涉及到一座城市、一片区域、一个旧村的改造与重生等；也关乎着一个企业在土地稀缺且昂贵的情况下，能否寻得纳储新赛道。

众多影响因素中，政策与机制是决定城市更新进程与规模的重要因素，也是开发企业们身处其中的重要行动指南，改造成本核算、拆迁补偿规定、审查报批程序、行政司法保障等等，每一个都是城市更新链条上的重要一环。

与“因城施策”的主旋律一致，一座城市的城市更新政策、机制，同样需要根据当地土地资源及城市发展情况而制定出不同模式。

但对于其他探索者而言，观察广州这座古城是如何利用旧改推进城市发展，在政策机制上有怎样的沿革与变迁，或许能带来一定的样本意义和深刻启示。

九月份，广东省颁发了《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》即71号文，不少人将其视为广东尤其是广州旧改加速的一个重要节点。

郝志彪 保利天河区新塘、新合、渔沙坦项目、柯木塱项目总经理

广州圆桌现场的嘉宾同样针对71号文进行了一场精彩的交流与讨论，试图通过对最新政策的研究，来研判是否能找到破解当前城市更新困局的途径。有开发企业高层透露，政策出台时公司董事长便要求城市更新业务高管细细研读，并撰写读后感。

其中，地价计收问题也是城市更新中企业最关注的话题，因为这直接关乎到用地成本。此次71号文，正是首次提出采取多种地价计收方式，支持开发企业降低用地成本。如具体提出，“三旧”改造供地，可以单宗或区片土地市场评估价为基础，综合考虑改造主体的拆迁安置费用，以及移交给政府的公益性用地及物业等因素来确定地价款；在保障政府收益不受损的前提下，允许以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收缴土地价款。

有嘉宾认为，从法律条文上，这基本明确了旧改中融资地块楼面地价的市场评估价，应低于传统招拍挂净地出让的市场评估价，“说开发商博弈，其实就是博弈成本、博弈楼面地价。”

此外，现场嘉宾还提出，此次新政还具有强化行政司法保障、简化用地报批手续等功能，为开发企业带来有利之处。

张国梁 湾区智慧城市更新集团副总裁

相比乐观派，也有谨慎保守的嘉宾对此持不同意见，如旧改提倡产业引领，但有些并不适宜在旧村范围内落地，能支持异地完成吗？混改上国有土地怎么处理？政府可以如何兜底？等等。

不同声音之外，与会嘉宾还是达成一致，开发企业仍需密切关注相应配套政策的出台，建立倒逼促进机制，在新机制新条文中找到破解当前城市更新业务难题与项目的机会。

利益之平衡

穿透复杂的旧改政策条文，开发企业真正想探寻的，或许是城市更新过程中的利益分配底色。

诚然，城市更新不是“闭门造车”，摆在跃跃欲试的开发商面前的第一道难题，便是如何处理好利益分配难题、营造多方共赢局面。

有嘉宾就认为，城市更新本质就是一场利益平衡的艺术、游戏，能否处理好利益分配问题是改造是否成功的基本条件；以及，城市更新的实质是利益的体现与平衡，利益是各方驱动力和融合剂。

在这场关乎开发商、政府、村民的三方角力中，既有共同利益诉求，也存在利益冲突与矛盾，尤其是开发商与政府、开发商与村民之间。

现场嘉宾的普遍共识是，开发商与政府之间博弈的重点是改造成本，开发企业在其中往往会选择通过做大改造成本或支持纳入改造成本，从而能获得更多的融资面积、更低的融资地块成本。此外，容积率、公建配套面积的大小同样是困扰着开发企业与政府的难题。

孟 嬿 龙湖地产广州公司城市更新副总经理

另一场长久拉锯战则发生在开发商与村民中，重点围绕的便是拆迁补偿问题。这一话题引起了现场开发企业的共鸣，更有嘉宾调侃称“做旧改需要会喝酒、会讲粗口”，惹来现场大笑。

拆迁补偿问题可以说是影响旧改进程的重大因素，有开发商嘉宾称，其与所涉旧村谈判时间长达十年，后续拆迁则仅用了两三年。另一受困于某旧村项目多年的开发企业称，一个好的拆迁补偿方案很关键，这关乎每一家切身利益。

为了推进项目的发展，开发企业往往会选择一定程度的让利，简而言之就是掏钱、掏物业。嘉宾指出，通常开发企业会通过设置签约奖、搬迁奖，以及融资面积补给等方式，如将原本融资地块分给村作为集体物业，从而实现旧改项目的顺利推进。

尽管旧改困难重重，涉及多方利益的平衡与博弈，不少嘉宾还是坦言，希冀城市更新的过程是一个多方共赢的过程，最终实现利益的最大公约数。

有嘉宾则称，并不喜欢用“博弈”来形容旧改过程，更希望将这一过程定位为合作共赢，在既定的游戏规则之下，多方共同努力。

圆桌会议渐近尾声，关于如何在城市更新中实现平衡之道的探讨仍在进行着。有嘉宾最后称，旧改不只是拆除重建那么简单，这涉及到一个个城市鲜活的生命体，每一个“造城者”都要有敬畏之心。

文章来源:观点地产网