本文编选自“中物研协”微信公众号,作者为张乐，原文标题为《鑫苑服务：中部区域首家在港上市物业公司，看好增值服务未来发展》。
10月11日，鑫苑物业服务集团(01895)在港交所敲响了上市的钟声，这是中部区域第一家在港上市的物业公司，意味着在长三角、粤港澳等物业服务企业扎堆上市的区域之外，其他区域的企业也开始向资本市场发起了冲击。
此次，鑫苑服务拟发行股票1.25亿股，其中香港发售1250万股，占10%，国际配售1.125亿股，占90%。
以华中区域为主，实现全国重点城市布局
鑫苑服务始于1998年，以华中地区为源头，逐步在北京、上海、天津、成都、三亚、郑州、苏州、济南、西安、河南地市等地成立了30余家分公司，其业务范围覆盖住宅、办公、商业综合体、产业园、文旅、酒店等多个业态，实现全方位立体式服务。
根据鑫苑服务招股说明书显示，截至2019年3月31日，鑫苑服务在管面积为1580万平方米，其中包括河南省以及湖南省在内的华中地区约占在管面积的60%，其余地区占比排名分别是华东、华西、华北和华南地区。
来源：企业招股书
在管的众多业态中，鑫苑服务将在管物业项目类型分为四类，分别为综合体，住宅物业，办公大楼以及其他(包括产业园区以及服务大厅)(注：鑫苑服务将包括住宅物业、办公大楼、以及/或社区内小商铺组合的管理项目类型定义为综合体)。2016年-2018年，综合体类物业在管面积占比最高，其次为住宅物业。2018年，鑫苑服务在管面积类型中，综合体在管面积达到了1089万平方米，住宅物业为400万平方米，分别占总面积的69.6%和25.5%。
来源：企业招股书
在母公司区域发展布局之外，鑫苑服务也在增加第三方开发商在管面积占比。2018年底，鑫苑服务在管面积为1565万平方米，其中来自于鑫苑地产的在管面积占比达到了74.6%，依然占据主要来源，但是2016年-2018年，鑫苑服务的第三方开发商在管面积占比一直在稳步上升中，可以看出鑫苑服务的品牌影响力也在加大。
来源：企业招股书
增值服务发展潜力较大毛利率显出亮眼成绩
近年来，鑫苑服务围绕“泛物业产业运营商”的战略定位，以大物管、大资管和产业延伸为龙头，系统构建以社区为基点、以城市为服务空间、以多元产业为支柱的泛物业产业生态圈。目前鑫苑服务的业务主要分为物业管理服务、增值服务以及交付前及咨询服务。
截至2019年3月31日，鑫苑服务的总收入为1.08亿元，其中物业管理服务收入为7154.5万元，占65.8%，增值服务收入为2095万元，占19.3%，，交付前及咨询服务收入为1626万元，占14.9%。
来源：企业招股书
2016年-2018年鑫苑服务业务三项业务营业收入都在稳步提升，物业管理服务一直以来都占据着主要营业收入部分。在非物业服务收入类型中，2016年，鑫苑服务的增值服务收入与交付前及咨询服务收入占比相当，随着时间的发展，增值服务收入占比越来越高，时至2018年，鑫苑服务的增值服务收入比交付前及咨询服务收入高达2386万元。
而鑫苑服务的增值服务主要包括公共事务支付服务、公共区域资源管理服务、家居生活服务和物业清洁及物业交付服务四个主要业务。2018年底，鑫苑服务公用区域资源管理服务收入为4527万元，约占增值服务收入的58.3%，这部分主要是针对在管项目内部的广告区域、游泳馆和健身房等公共区域部分提供管理和维护。其次是家居生活和公共事务支付费，分别为1172.9万和1140万。
来源：企业招股书、企业年报
鑫苑服务毛利率属行业前列。从上市物业服务企业2018年底公布的毛利率情况来看，毛利率最高的企业是祈福生活服务，毛利率为48.65%，其次分别为雅生活服务、碧桂园服务、和泓服务、彩生活，而鑫苑服务毛利率为33.96%，位居上市物业服务企业第六位，属于行业前列。
来源：企业招股书
从鑫苑服务的毛利率构成情况来看，鑫苑服务的增值服务毛利率一直保持在50%以上，2018年甚至达到了67.8%，为鑫苑服务较高的毛利率做出了重大贡献，其次是鑫苑服务为开发商提供的交付前及咨询服务，也保持了约50%的毛利率，但2018年此部分毛利有所下降。
业主与员工共同驱动的“XIN”模式
鑫苑服务一直以来都致力于为客户提供贴合时代发展的服务。1998年，鑫苑服务打造了“XIN 1.0”服务模式，以“六心服务理念”，即“诚心、尽心、细心、专心、贴心、热心”，专注于员工服务意识的培养，“XIN2.0”模式从雇员意识的培养转向顾客需求关注，将员工服务与顾客需求结合起来。
来源：企业官微
2018年7月，鑫苑服务推出了“XIN 3.0”服务模式，聚化高性价比、高满意度、高服务体验的服务特征，围绕业主的服务感知，梳理108项业主触点、498条服务内容，形成了6S服务标准以及场景化服务体系，以业主和员工双轮驱动，结合业主感知，激发员工潜能，保证现场高品质、高体验感的服务得以有效执行。
投资拓展是主要目标综合发展增值服务和智慧化建设
在市场快速扩大的过程中，拥有充足资金的企业可以率先占据发展先机，获取更加广阔的市场。此次鑫苑服务共发行了1.25亿股，每股发售股份2.08港元，集资额为2.6亿港元。
而此次募得的款项约60%用于拓展物业管理服务，寻求战略收购机会;15%用于拓展增值服务业务线类型;15%用于升级及发展信息技术及智能系统;10%用于运营资金需求及其他一般企业目的提供资金。
小结
鑫苑服务作为第15家在香港上市的物业服务企业，1月从新三板退市之后，迅速转到港股上市，历时9个月成功登陆，行动可谓十分迅速。对于具有房地产开发商背景的物业服务企业来说，母公司的实力占据了重要的地位，鑫苑服务的母公司鑫苑地产去年在百强房企中排名82名，主要用地集中在郑州、青岛、成都等城市。
但是通过招股说明书来看，近年来鑫苑服务也在提升第三方开发商的占比，创造自己的独有竞争力，在2018年的物业管理行业百强排名中，鑫苑服务高居第12位，显示出强势的发展劲头，如此看来，强大的母公司的确有益于物业服务企业的发展，但是物业服务企业自身的实力更重于母公司带来的益处，未来希望看到鑫苑服务更亮眼的表现!
