在境内外融资环境全面收紧的情况下，无论是大型还是小型房企，均面临融资难、融资成本持续上涨的现状，成本超过10%以上的境外债融资已不再是行业个案。这意味着，地产行业龙头企业集中度提升的逻辑依旧没有改变，像龙湖集团（00960）这样具备融资优势的房企，将在地产下半场中持续受益。

资本市场已有体现。9月超市场预期的销售增长，正带动港股内房股板块连续回升，其中基本稳定在高位平台的龙湖集团，股价已经回升至30港元附近，距离历史高点的32.15港元仅一线之隔。目前估值水平和机构配置比例均处于低位的地产板块，后续有望成为四季度资金配置主线，龙湖集团股价强势行情的延续可能具备较大的确定性。

花旗称，在住宅市场销售乐观以及减息前景下，具抗周期能力的公司毛利率将受到支持，令跑赢大市的企业估值溢价进一步扩大。行业中，首选世茂(00813)、龙光(03380)、龙湖(00960)、华润置地(01109)、融创(01918)及美的置业(03990)。同一天，中金发布报告称，认为内房前期政策端的一系列收紧措施(尤其是针对房企融资端)对实体市场的影响已逐步显现，伴随后市基本面各项指标进入下行通道，行业政策将进入观察期。考虑板块估值已回到历史低位(内房H股相当远期市盈率5.5倍)，且龙头房企盈利增长确定性强。该行称，投资者可适当增加地产股配置，内房H股推荐龙湖(00960)、中国海外(00688)、华润置地(01109)、世茂(00813)、旭辉(00884)和美的置业(03990)。

摩根大通报告指出，龙湖在下一周期可持续发展战略的内房发展商中排首位，因此脱颖而出。在政策波动的环境中，龙湖在融资方面可保持足够的缓冲，以确保集团能否持续进行反周期扩张，而此策略在上一个周期中非常有效。该行业预计，龙湖集团将继续成为行业中最昂贵的发展商，其价值来自盈利年均复合增长率跑赢及增加租金收入等。

行情来源：wind资讯

融资两极分化，房企恒强逻辑延续

头部房企企融资并无压力，中小房企却陷入恶性循环。智通财经APP了解到，2019年前三季度，房企债券类融资成本6.88%，较2018年全年上升了0.67个百分点，其中，境内发债的平均成本为4.80%，较2018年全年下降0.93个百分点，享受这部分低成本融资的是优质大型企业，1-9月，TOP10房企融资同比增加22.15%，是平均融资额最多的一个梯队。

与此同时，前9月融资成本最高的为TOP51+的企业，达7.28%，较2018年增长0.85个百分点，这部分企业融资渠道多为高成本的美元债，前三季境外发债的成本高达8.00%，较于2018年全年上升了1.17个百分点，特别是2018年10月到2019年7月之间境外发债成本均在7.50%以上。

造成两极分化的主要原因，是许多融资渠道受限的房企正面临大量的资金压力，以致于需要借助高成本的美元债维持。智通财经APP了解到，虽然各种政策收紧，但由于在2017-18年国内资金环境收紧的时候，扩张性和中小房企只有依靠大量发行海外债来维持企业运营，目前这部分债渐渐迎来还款期。数据显示，2019年全年到期房企海外债达到2130亿元，相比去年增长24%，2020年、2021年将继续分别同比增长29.25%、12.5%至2753亿元、3097亿元，到期债额继续增加。就9月以来的发行债券票面利率而言，部分房企融资成本均超过了10%，其中最高的企业已经高达13%。

现阶段地产行业仍为结构性调整的重点领域，短期内融资政策难有放松，债务压力较大的中小房企面临的挑战还将进一步加大。但在整体趋紧的形势下，龙湖集团9月份8.5亿美元10年期债券发行的票面利率仅为3.95%，可谓一枝独秀。

融资优势突显，龙湖财务结构持续优化

坐拥一线央企同等融资优势的龙湖，财务结构还在持续优化。智通财经APP了解到，自2018年开始，房地产行业融资分化情况严重，最高利率比最低利率之间的阶差高达15.4%。公司债利率波动非常大，其中有的企业利率能做到5%以下，但以国企、央企、大型房企为主。

而龙湖集团截至2019年6月30日的综合借贷为1400.5亿元，平均借贷成本年利率仅为4.56%，与中海地产（00688）、华润置地（01109）等龙头央企水平相当。

截至2019年中期，龙湖集团净负债率继续保持行业较低水平的53%，持有现金超过580亿元，总有息负债1400亿元，仅10%为一年内到期，超过一半3年以后到期，经常性的租金收入对利息的覆盖倍数超过1.3。2019年上半年末，债务平均年限进一步延展至5.69年。此外，龙湖境外债只占总负息债务21%，其中约60%已对冲，公司总债务外币债汇兑风险敞口仅为8%，是同业中最低的。

此外，在穆迪于今年4月将龙湖集团信用评级自Baa3(稳定)上调至Baa3(积极)之后，9月5日标普宣布将公司评级从BBB-(积极)上调至BBB(稳定)。9月9日，龙湖更是完成一笔远低于同业的8.5亿美元10年期债券发行，最终发行收益率为4.064%，票息3.95%，实现了负新发行溢价，是近期市场比较少有的。

但是融资优势，只是龙湖的底牌之一。

多业务协同并进，龙湖业绩增长可期

优质土地储备，配以成型的商业、长租业务，龙湖增长基石稳固。智通财经APP了解到，龙湖集团于2019年中期录得营业收入为385.7亿元人民币(单位下同)，同比增长42%；毛利润125.8亿元，同比增长25%；核心净利润为47亿元，同比增26%；毛利率和核心净利率分别为32.6%和12.2%，均处于行业较高水平。

由于公司持续布局深耕核心一、二线城市，目前可售货值仍非常丰富。数据显示，公司的土地储备达到7093万平米，平均地价占销售均价的比例为34.7%，其中79%位于一、二线城市，16%位于强三线城市。

同时，公司于2019上半年实现租金收入26亿元，其中商场的租金收入22亿元，同比增长30%；长租公寓的租金收入达到4.26亿元，同比增长207%。随着公司长期稳定的商场租金收入、即将盈利的长租公寓和物管板块的多维战略布局完成，公司已经建立起逆周期发展的能力。

在二级市场方面，无论是机构还是资金均已表明立场。智通财经APP了解到，摩根士丹利、花旗、高盛、摩根大通、中信以及兴业等机构观点均认为，在融资整体收紧的环境之下，龙湖低资金成本的优势将进一步凸显。再配以商业、长租构建起的逆周期发展动力，国内外各大机构和市场资金均对龙湖的可持续发展表示看好。

截至10月10日收盘，公司股价定格在了30.9港元，距离32.15的历史高点越来越近，目前公司上行态势并未被打破，随着近期超预期销售数据持续带动行业热度回升，以及防御资金寻求价值洼地，龙湖股价有望冲刺新高。