上海易居房地产研究院近日发布的《2019 年 9 月全国 40 城新建商品住宅成交报告》显示，9 月，40 个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅增长 2%，同比小幅增长 4%。其中，4 个一线城市成交面积环比下降 4%，同比下降 26%；18 个二线城市成交面积环比持平，同比增长 13%；18 个三四线城市成交面积环比增长 7%，同比下降 2%。报告称，四季度部分房企由于资金紧张和年底冲刺规模业绩，会加大推盘力度，打折促销的现象也会增多。但目前楼市预期已经转变，楼市成交量难以明显增长，部分三四线城市更将面临较大的下降风险。

9 月 40 城成交环比小幅增长 2%

报告显示，9 月份易居研究院监测的 40 个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅增长 2%，同比小幅增长 4%。

从成交量的历史走势来看，在 2018 年四季度成交量出现年底翘尾之后，2019 年 2 月，40 城新房成交量创 2015 年 3 月以来的 48 个月新低。3 月和 4 月，部分城市推盘量加大，楼市出现小阳春，40 城新房成交量同比小幅增长，5 月环比小幅下降。6 月部分房企冲刺半年度业绩，推盘量加大，40 城成交环比小幅增长，7 月和 8 月环比连续下降，9 月环比小幅增长。对此易居研究院分析认为，随着 7.30 中央政治局会议对楼市的再次定调以及房企融资的全面收紧，预计后续几个月全国楼市还有可能继续降温。

40 城成交量分化：一线环比小降，二线持平，三四线小增

报告显示，9 月份，4 个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降 4%，同比下降 26%，目前成交面积绝对值处于 2014 年以来的平均水平。18 个二线城市新建商品住宅成交面积环比持平，同比增长 13%。其中，东部二线城市累计环比增长 6%，中部二线城市累计环比下降 9%，东北及西部地区二线城市累计环比增长 4%。18 个三四线城市新建商品住宅成交面积环比增长 7%，同比下降 2%。其中，本轮调控较严的 7 个三四线城市（限购或限贷）新建商品住宅成交面积环比小幅下降 1%，同比大幅下降 23%；本轮 11 个未调控或弱调控（仅限售）的三四线城市新建商品住宅成交面积环比增长 13%，同比增长 18%。

报告表示，后续来看，一线城市由于连续两年成交量低迷，上半年已企稳反弹，但三季度以来成交量有所下滑，在目前楼市严调控和信贷不放松的背景下成交量难以连续增长；东部二线城市中苏州今年已两次升级调控政策，南京、杭州、宁波等多城三季度以来房贷利率持续上调，预计后续还会继续降温；其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。

四季度成交恐难明显增长，甚至还将下滑

从前三季度的累计成交情况来看，2019 年 1-9 月，40 城新建住宅成交面积同比微增 2%，这主要是一线城市和部分热点二线城市在今年 3、4 月出现了小阳春行情，而大部分去年成交火热的三四线城市则持续走弱。分地区的数据也证明了这一点，1-9 月，一线城市累计同比增长 19%，二线城市累计同比小增 4%；三四线城市累计同比下降 7%。

总的看来，在二季度住建部对房价涨幅较大的 10 个城市进行了预警提示之后，苏州、西安等城市纷纷加码调控。7.30 政治局会议首次明确提出 " 不将房地产作为短期刺激经济的手段 "，体现了中央控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心，预计年内各地调控政策松绑的可能性微乎其微。同时，央行会议要求保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房。7 月以来，南京、苏州、杭州、宁波、南昌、郑州等地纷纷上调房贷利率，购房成本进一步增加。在房地产信贷融资方面，今年 5 月以来监管层从银行、信托、债券等多方面出手，严控资金违规流入房地产。

综合考虑这些因素，易居研究院研究员沈昕表示，接下去几个月，部分房企由于资金面紧张和年底冲刺规模业绩，会加大推盘力度，打折促销的现象也会增多。但在中央的明确表态下，楼市预期已经发生转变，虽然房企推盘量可能大幅增加，成交量难以明显增长，甚至还有可能会下滑。分城市类别看，一线城市由于连续两年成交量低迷，已经企稳反弹，但难以持续增长；东部和中部二线城市后续还有可能继续降温，其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。

附：40 个典型城市

4 个一线城市：北京、上海、广州、深圳。

18 个二线城市：苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、兰州、合肥、宁波；其中东部二线城市为：苏州、福州、南京、青岛、杭州、合肥、宁波、厦门；中部二线城市为：郑州、武汉、长沙、南昌；其他（西部和东北地区）二线城市为：南宁、兰州、长春、成都、重庆、西安。

18 个三四线城市：扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。其中 7 个本轮调控的三四线城市为：扬州、东莞、无锡、泉州、淮安、珠海、中山 11 个弱调控或未调控的三四线城市为：温州、岳阳、襄阳、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关。