存货周期、资本性支出周期和房地产周期是3种最重要的经济周期，它们彼此影响，互相嵌套。由于人们的经济决策会出现同频，所以，这三种周期的转折点也会趋于一致。比如，每个房地产周期中包含着4个存货周期和2个资本性支出周期，每个资本性支出周期中则包含着2个存货周期。

在经济扩张的早期阶段，由于人们已经经历了一段时间的消费降级，所以，市面上有大量的现金闲置，贷款也变得更加便宜。这时，一部分人会开始增加消费，购置房产，导致房地产的价格很快就出现上涨。与此同时，股票市场也会开始上涨，并且比房地产价格上涨的速度要快得多。

房地产的升值和股票账面利润的增长，促使消费者的信心逐渐恢复，更多的人开始提高消费。需求浪潮的冲击减少了企业的存货，因此，企业在没有增加成本的情况下，不仅会获得利润，而且会提高商品的售价。

然而，商品售价的提高，很快就会引起央行的关注。出于对通货膨胀的担忧，央行立即提高利率，并控制货币供给。于是，债券停止上涨，并且从高峰回落，缓慢下挫，整个经济的增长也将逐步放缓。

自从扩张开始，时间已经过去了4年。此时的央行，在几个月内，就控制住了通货膨胀，消费物价指数回落到目标水平以下。大约6个月之后，央行开始放松政策。债券又出现上涨，之后股票紧跟着上涨，而房地产由于利率的降低再次上涨，第一个存货周期就此结束。

当第一个存货周期已经完成的时候，有一个关键性的指标会出现缓慢，但颇为显著的变化，那就是产能利用率已经逐步提高了。因为，越来越多的企业都在市场需求的推动下，开始投资于研发和新的产能。由于企业需要场地建设新的产能，商业性房地产的空置率逐渐下降，工业房地产的价格也开始上涨。

此时，产能的建设已经取代消费者支出，成为推动整体经济增长的力量。那些提供最新技术的公司股票显著上涨。随着股票的加速上涨，人们的情绪从高涨变为狂热，越来越多的人涌入到股市之中。财富的快速增长，不仅扩大了人们的信贷需求，而且导致货币流通速度显著加快。

至此，虽然经济在总体上的表现很好，但所有的成本都在逐渐上升。比如，租金上涨，人工成本增加，以及原材料价格提高等等。因此，央行又开始担心通货膨胀，于是提高了利率。

这就导致，很多企业都开始担心，在目前这个成本水平上，他们进一步扩大产能能否增加公司的收入。因此，很多企业都停止了投资。这意味着经济自身内在的驱动到达拐点，私人消费不可能进一步增长，新的商业机遇也变得无利可图。

这也是9年里第一次严重衰退的转折点，因为资本性支出的崩溃与严重的存货调整混合在一起了。在接下来的4.5年中，经济会像第一个4.5年那样演进，开始从危机中恢复过来。

随着经济逐渐恢复增长，具有缓慢周期的房地产市场开始变得活跃。自从扩张开始，时间已经过去了13.5年，房地产周期即将把经济带入最疯狂的景象。此前，大多数投资者都在追逐其他资本性支出项目，他们并没有特别关注房地产行业。

但随着房地产供应的日益紧张，租金与销售价格持续稳定上涨，敏锐的房地产开发商逐渐加快了各种新建房屋的建设项目的进程。与此同时，消费者也开始抢购房产，整个房地产行业一派狂热的景象。房地产的繁荣导致经济出现总体增长，情绪高涨的投资者进而大肆购入股票、房地产和收藏品。

这种疯狂景象会持续2至3年，疯狂最终失去动力，并造成了大危机出现。房地产建设严重过剩，产能超过需求，消费者支出超出了限度，通货膨胀愈演愈烈。央行试图用提高利率的方式来控制这种局面，但随之而来的，却是债务紧缩和银行危机。

由于人们对房地产、存货与资本设备的大量过剩投资，与过度杠杆化的消费者所造成的巨大崩溃和随之发生的债券紧缩、现金偏好以及流动性陷阱相重合，经济彻底陷入大萧条之中。

至此，时间最长的房地产周期已经结束。经济走到了第18年的终点，完成了整个循环。

逃不开的经济周期